Mit KI bietet CAFM mehr Einsparpotenziale

Die IT wächst in allen Bereichen immer enger zusammen, auch im Kontext von Gebäuden. Doch nicht nur BIM und CAFM werden heute integriert, auch die Gebäudetechnik und in Gebäuden betriebene Anlagen finden zunehmend ihren Weg in umfassende Lösungen für das Gebäudemanagement. Ein Beispiel hierfür ist unsere enge Zusammenarbeit mit Schneider Electric, einem führenden Hersteller von Gebäudetechnik, -sensorik und passender Software. In dieser Kooperation setzen wir auf künstliche Intelligenz (KI), um in der Instandhaltung Kosten zu minimieren. Die Entscheidungen ihrer Algorithmen werden manchen Instandhalter überraschen, denn die KI bewertet komplex und kommt zu anderen Prioritäten.

Viele Daten, aber nicht alle

Damit künstliche Intelligenz valide Ergebnisse erzeugen kann, sind Daten nötig. Viele Daten. Da Anlagen sehr umfangreiche Informationen liefern können und nicht alle Daten für die jeweiligen Zielprozesse relevant sind, muss vorher klar definiert sein, welche Ziele verfolgt werden und welche Informationen für den Erfolg nötig sind.

Daten finden leicht gemacht

Die für Instandhaltung wichtigen Parameter lassen sich heute leicht und umfassend auf elektronischem Wege gewinnen. Sensorik heißt das Schlüsselwort, das zahlreiche Messgeräte und -verfahren umfasst. Sensoren messen Temperatur, Drehzahl, Gleichlauf, Vibration, Hubhöhe, Energieverbrauch und vieles andere mehr, das Aufschluss über den Betrieb und den Zustand von Anlagen und Komponenten gibt. Sensorik wird in der Instandhaltung auch intensiv eingesetzt, überwiegend jedoch in der Industrie. Im Facility Management hat sie dagegen oft noch den Charakter eines Stichwortgebers.

Komfort vs. Kosten

Sensordaten im FM liefern Informationen, die nach bewährten Methoden genutzt werden. Das häufigste Kriterium bei Instandhaltungs-Maßnahmen ist hierbei die Frage, wie sehr der Komfort von Mitarbeitern leidet. Das führt zu Entscheidungen, die scheinbar kritische Situationen abstellen, da die Auswirkungen auf Personen oder Material groß erscheinen. Die Komponente „Kosten“ fällt hierbei meist nur als Aspekt „Folgekosten bei Unterlassung“ auf, nicht jedoch mit Blick auf unnötige Mehrausgaben. Was das heißt?

Durchblick in der Tiefe

Nehmen wir das Beispiel von zwei Klimaanlagen, über die sich niemand beschwert, da beide noch laufen. Die eine Anlage fördert wegen eines manuell eingestellten Lüfters zu viel Luft, die andere heizt und kühlt zugleich. Würde in der klassischen Instandhaltung überhaupt bemerkt, dass mit beiden Anlagen etwas nicht stimmt, würde man sich zuerst um die Anlage kümmern, die gleichzeitig heizt und kühlt. Was formal nicht falsch erscheint, wäre für eine KI nicht plausibel. Warum?

Evaluation ist der Schlüssel

Künstliche Intelligenz verarbeitet Daten sehr viel schneller als der Mensch und sie verarbeitet sie auch in komplexeren Settings. In unserem Beispiel würde die KI drei Parameter betrachten: Komfort, Energie und Instandhaltung. Unter Komfort erfolgt eine Bewertung der Beeinträchtigung auf das Komfort-Empfinden des Immobilien-Nutzers, Energie zeigt die entstehenden vermeidbaren Energiekosten bei Fortbestand des Fehlers auf und unter Instandhaltung wird Grad des Instandhaltungsbedarfs angezeigt. In der Software Ecostruxure Building Advisor™ von Schneider Electric kann das Instandhaltungsteam bei jedem dieser drei Aspekte einem Wert von 1 bis 10 ablesen und durch flexible Bestimmung von Schwellwerten die automatisierte Priorisierung der Meldung vorgeben.

Rechnen, um zu sparen

Durch die Priorisierung ist der Ecostruxure Building Advisor™ in der Lage, die Auswirkungen auf Betrieb, Komfort und Sicherheit abzuschätzen und entsprechende Werte anzugeben. Durch hinterlegte Modelle und Kostenwerte erkennt die Software zum Beispiel, dass der manuell übersteuerte Lüfter zusätzliche Ausgaben von rund 6.000 Euro im Jahr verursacht, wohingegen der Heiz-Kühl-Fehler nur 1.200 Euro im Jahr mehr kostet. Diese Erkenntnisse führen zu einer priorisierten Arbeitsliste, die zusammen mit Angaben zu möglichen Ursachen und Lösungsvorschlägen an unser CAFM-System übergeben wird.

Problem integrativ gelöst

Die Daten des Ecostruxure Building Advisor™ reichert RIB FM mit weiteren Daten an: geplante Wartungstermine, aktive Service-Verträge, Gewährleistungsfristen, Haftungskriterien im Kontext der Betreiberverantwortung, zuständige Mitarbeiter aus der Instandhaltung wie auch die von Herstellern, Lieferanten, externen Dienstleistern und nicht zuletzt Prozess-Abläufe.

Workflow automatisiert

Auf Basis der verfügbaren Daten und der Priorisierung durch die KI führt RIB FM die notwendigen Folgeschritte automatisch aus. Sie organisiert, welche Anlage zuerst repariert wird, erstellt und verschickt die nötigen Arbeitsaufträge mit Lösungsvorschlägen, Hinweisen zu notwendigen Werkzeugen und Ersatzteilen sowie einer Karte mit der Lage der fehlerhaften Anlage auf dem Gelände oder im Gebäude. Dazu überwacht RIB FM den Fortschritt der Reparatur und eskaliert das Szenario, wenn vorgegebene Fristen überschritten werden.

Überraschende Antwort

Übrigens: Neben Fragen der Instandhaltung kann die KI noch eine andere Frage beantworten, nämlich wann sie sich amortisiert. Je nach Art, Zahl und Anfälligkeit der Anlagen im Portfolio kann das dann schnell sein – mitunter in weniger als einem Jahr.

Zudem hat die Zeitschrift Immobilienmanager gerade einen Artikel zu KI im FM veröffentlicht – sprechen Sie uns gerne darauf an.